07. 10. 2024

Nový stavební zákon postupně nabíhá do praxe stavebních úřadů. Jeho správná aplikace v řadě případů vyžaduje znalost právních vztahů k nemovitostem – zejména znalost občanského zákoníku a katastru nemovitostí. Přestože s přijetím nového stavebního zákona v těchto věcech nedochází k velké „revoluci“, přináší nová právní úprava změny, které stavebním úřadům umožní snáze řešit sporné situace.

Souhlas vlastníka

Zpřesňují se pravidla pro udělování souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn. Souhlas musí být jako doposud vyznačen na situačním výkresu dokumentace. Nově se výslovně stanoví, že rozhodující je souhlas té osoby, která je jako vlastník zapsána v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti (souhlas tak nově zavazuje i případné právní nástupce). Kromě podpisu musí být na situačním výkresu uvedeny také identifikační údaje vlastníka.

Doplňuje se výslovné pravidlo, jak řešit situace, kdy je pozemek nebo stavba předmětem spoluvlastnictví. Nově bude stavební úřad vždy vyžadovat souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Půjde-li o bytové spoluvlastnictví (tedy dům rozdělený na jednotky), bude jako dosud postačovat souhlas společenství vlastníků jednotek, nebo správce, pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo.

Dosavadní právní úprava umožňovala, aby vlastník jednou udělený souhlas kdykoli v průběhu řízení odvolal (nebyla-li tato možnost omezena zejména smlouvou). To se s novým stavebním zákonem mění. Po podání žádosti nemůže vlastník vzít udělený souhlas zpět. Pouze v případě, že by po podání žádosti došlo k podstatné změně záměru, musel by stavebník doložit nový souhlas vlastníka.

Soukromoprávní námitky

V řízení o povolení záměru mohou účastníci vznášet nejrůznější námitky na obranu svých práv. Namítat mohou zejména rozpor záměru s veřejnoprávními předpisy (např. rozpor s územně plánovací dokumentací nebo požadavky na výstavbu). Jejich námitky ale mohou mít také soukromoprávní povahu.

Oproti dosavadnímu stavu mají stavební úřady nově pravomoc posuzovat i námitky týkající se existence nebo rozsahu vlastnických nebo jiných věcných práv. Přitom postačí, aby stavební úřad námitku posoudil podle údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Z jiných hledisek než podle údajů v katastru nemovitostí stavební úřad tyto námitky zkoumat nebude. Díky tomu se uplatněním takových námitek řízení „nezablokuje“. Pouze budou-li samotné údaje v katastru nemovitostí zakládat pochybnosti, stavební úřad řízení přeruší a vyzve účastníka řízení, který takovou námitku uplatnil, aby ji uplatnil ve stanovené lhůtě u soudu, jinak k námitce nebude přihlížet.

Nový stavební zákon nevylučuje, aby účastníci také namítali, že záměrem budou v míře nepřiměřené místním poměrům podstatně omezeni v obvyklém užívání sousedního pozemku, např. zvýšeným hlukem, pachem, prachem, zastíněním apod. Obecněji lze namítat také narušení tzv. pohody bydlení (kvality vystavěného prostředí). I o těchto námitkách si stavební úřad musí učinit úsudek sám, a to i tehdy, nebudou-li záměrem překročeny žádné veřejnoprávní limity.